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舜耕山下淮河边-王成的个人博客

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营改增时代房企利润水平或下滑 中小房企受压  

2015-02-27 10:31:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     面对“营改增”,房企的利润水平很可能下滑,中小房企的生存空间将进一步受挤压。同时还给企业财务核算、票据管理等提出了更高要求。在此背景下,房地产企业提升内控水平,成为一个重大命题。

  上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元向《每日经济新闻》记者表示,待政策出台后,房企还应当及时调整经营战略以应对税务风险,并根据上下游行业税率差进行税收筹划,争取减轻税负。

  方法一:多要增值税发票

  “营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。

  杭州某税务师事务所的高级合伙人向记者表示,为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。

  首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。

  方法二:扩大精装房比例

  房地产业“营改增”之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。

  其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。

  数据显示,目前在一二线城市,精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%,但由于不动产转让目前仍然征收营业税,精装房售价较高,营业税税负相对较重。在“营改增”之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。

  这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示,龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平,其中,万科的精装房比例高达90%,保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。

  对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。

  上述税务师事务所高级合伙人表示,房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战,由于增值税=销项税额-进项税额,企业只有完成销售之后才可以计算销项税额,因此,未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。

  方法三:剥离建筑业务

  对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。

  据了解,建筑业也将被纳入“营改增”行业,税率为6%或11%。无论税率高低,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。《每日经济新闻》记者了解到,当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。

  刘福元认为,房地产业“营改增”主要影响的是上述第三类企业,这些房企今后将面临更大规模的业务模式调整,建筑、监理、安装、设计等工程业务会全部外包。此举将会细化分工,提升专业化管理水平,这也符合“营改增”对社会分工的初衷。

  某房企税务总监表示,“营改增”之后,房企肯定会将这些业务外包出去,以尽可能多地增加进项税额,但如果总成本一定,这么做也无法明显减轻房企税负。


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