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舜耕山下淮河边-王成的个人博客

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军人已随军令走,他乡却留几多愁。莫道塞北少春色,别时亦觉情悠悠。

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房地产营改增“难产”之殇:牵一发而动全身?  

2015-11-26 11:20:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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截止到目前,除去四大行业(建筑业、房地产业、金融业和生活服务业),其他领域已全部进行了“营改增”改革。在这四大行业中,有关房地产业“营改增”的问题最受关注。这不禁使人发问,“犹抱琵琶半遮面”的房地产业“营改增”何时能迎来“临门一脚”?

牵一发而动全身之效

房地产“营改增”确实具有“牵一发而动全身之效”,这主要取决于房地产业在中国经纪发展中的重要地位。上海知名会计师事务所合伙人冷星认为,近十几年来,房地产一直都是中国经济的“发动机”,房地产业是中国经济的支柱产业,同时土地收入也是地方政府最主要的收入来源。就未来税改趋势来看,在“营改增”之后,房地产税将构成继营业税之后的主要税种。

不言而喻,“房子问题”是关乎政府和百姓的重大问题。因此房地产“营改增”势必将“牵一发而动全身”。房地产业对于国民经济的发展发挥着巨大的作用,可以预计,未来其在经济发展中的核心地位是无法动摇的。从今天的税收贡献情况来看,房地产行业的税收增长仍锐势不减,但倘若“营改增”减税功能在房地产行业释放,无疑会削弱国家的税源,而这是政府不愿看到的。说到底,房地产“营改增”还是钱的问题。

除了上述原因,税务筹划专家朱鹏祖认为,房地产业之所以迟迟未开启“营改增”改革,原因还在于抵扣项目。一般来说,房地产业的抵扣项目确定性以及项目周期都较长,并且其属于资本密集型行业,利息成本能否抵扣成为税款抵扣的难题之一。

11%的税率从何而来?

对于房地产“营改增”的关注还集中在税率的设定上。目前,房地产企业使用的营业税税率为5%,而按照《营业税改增值税试点方案》中的规定,房地产业税率或上升为11%,从目前的情况来看,11%税率可以说已经基本确定。

那么为何将房地产税率设定为11%?这样的税率设定又是否合理?冷星认为,对于房地产业税率规定为11%,并没有绝对的数理上的理由。它们只是从中国的宏观税负中推导并分离出来的一个比例,同时兼顾到行业特性及可抵扣额等因素,是在权衡各因素后,确定的一个模糊的较为“公平”的数值。

“营改增”加速房地产行业洗牌

北京大学财经税法研究中心主任刘剑文曾指出,房地产“营改增”之后,企业的税务轻重主要取决于进项抵扣环节。目前,从“营改增”前后房地产业税率可以看出,部分企业的税负是上升的。据相关业内人士称,“营改增”实施初期,房地产行业总体的税务都会有所上升。那么对于房地产企业来说,“营改增”着实是一把不折不扣的双刃剑。

从目前的情况来看,房地产“营改增”确实会给企业带来一系列不良影响,例如初期的税务上升;企业账务处理的难度的增加;进一步加大的发票风险等等。

但是其对整个房地产行业的发展还是会起到一定的推动作用。房地产行业进行“营改增”,短期内会淘汰或者归并一些运作不规范的中小房企,有利于房地产行业的机构优化,从长远来看,也有利于国家增加税收。

最重要的一点是,“营改增”会加速房地产行业的洗牌,而这正是政府想通过发挥税收的调节功能实现的税改目标。

对此,冷星表示,“普遍性的政策没有谁能够躲得过,这是一种’公平的考验’,对于真正强大的房地产企业来说,此次可以说是一个千载难逢的好机会,一举便能摆脱某些不规范竞争者的困扰。对于这轮房地产业洗牌来说,“营改增”起着催化剂的作用。经过这种洗牌,强者会更强,有利于楼市的整体的稳健发展。”

待“营改增”放马过来,企业应如何“全副武装”?

据上文可以看出,房地产业“营改增”的实施可能就在不远的拐角处,其也势必为企业带来一些新的挑战。那么在房地产业“营改增”那“临门一脚”还没到来前,企业可争取时间采取哪些措施呢?

系统培训

一般来说,绝大部分房企的财务人员都没有接触过“增值税”,对“增值税”原理一无所知,因此,当下针对房企财务人员的有关“增值税”的系统培训尤为必要。

业务数理

姗姗来迟的房地产“营改增”到目前为止仍然是“犹抱琵琶半遮面”,但是种种迹象表明,房地产“营改增”时间窗口已经迫近。

在这个“混沌”时期,房企应当未雨绸缪,尽力做好两件事情:一方面,可以学习制造贸易业的业务处理流程,借鉴已经实施“营改增”行业的相关经验;另一方面要对业务进行梳理,找出可能受“营改增”影响的项目,利用增值税模式进行测试并找到税负增加点。

定价模式修改

其实,就定价模式而言,增值税并不是非常重要的影响因素。如果一个房企能做到“营改增”之后,仍然保持之前的定价模式,那么无疑会提升房企形象,增加购房者对房企的信心。

系统改造

在“营改增”到来之前,房企的确有必要进行“系统化地改造”,例如系统化地改造业务流程,按照增值税的设计原理,重塑业务流程。

就目前情况来看,有关房地产业“营改增”不容一再推迟。从重构中央和地方财政事权关系来说,其可谓是财税体制改革最紧迫的任务。

看来,房地产业“营改增”的最后那临门一脚已经离我们不远。有关未来中国如何进一步完善税收体制,相关专业人士认为,一个完善的税收体制应满足两个条件:最大程度地体现税收公平以及保护纳税人的合法权益。

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